Novedades en la normativa de las COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

La Ley 5/2015, que entrará en vigor el 20 de junio, ha modificado el régimen jurídico de propiedad horizontal en Cataluña. A continuación destacamos las principales NOVEDADES a la normativa que regula las COMUNIDADES DE PROPIETARIOS en Cataluña:

- Los créditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes, ordinarias y extraordinarias, y por el fondo de reserva correspondientes a la parte vencida del año en curso y los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, tienen preferencia de cobro sobre el elemento privativo con la prelación que determine la ley. Los créditos devengan intereses desde el momento en que se ha de hacer el pago correspondiente y éste no se hace efectivo

- El fondo de reserva debe figurar en contabilidad separada y se depositará en una cuenta bancaria especial a nombre de la comunidad.

- Establece la validez de las cláusulas estatutarias que prevén la resolución de los conflictos mediante el arbitraje o la mediación para cualquier cuestión del régimen de la propiedad horizontal.

- Eliminar la obligación de hacer una primera y una segunda convocatoria de la junta, dado que la realidad ha revelado la inutilidad de la doble convocatoria.

- Se incorporan las nuevas tecnologías como mecanismos para hacer notificaciones y requerimientos. El envío de las convocatorias, citaciones y notificaciones, y del acto se puede hacer por correo postal o electrónico, o por otros medios de comunicación, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido.

- La junta de propietarios puede designar un vicepresidente, que ejerce las funciones de la presidencia en caso de muerte, imposibilidad, ausencia o incapacidad de su titular. También puede ejercer las funciones que la presidencia le haya delegado expresamente.

- El secretario debe custodiar, durante 5 años como mínimo, las convocatorias, las comunicaciones, los poderes, la documentación contable y demás documentos relevantes de las reuniones y de la comunidad (antes 2 años).

- El secretario debe custodiar los libros de actas de la junta de propietarios, que se conservarán durante 30 años mientras exista el régimen de propiedad horizontal o durante 5 años desde el momento en que se haya extinguido.

- Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistir a la junta por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares.

- Simplifica y aclara el régimen de mayorías requeridas para adoptar acuerdos .El régimen general, que es el de la mayoría simple de propietarios y cuotas (se recupera el doble mayoría); el régimen de mayoría calificada de 4/5 partes de propietarios con derecho a voto y que representen al mismo tiempo la 4/5 partes de las cuotas, y, finalmente, la exigencia de unanimidad (voto favorable de todos los propietarios con derecho a voto ), que se limita a los supuestos estrictamente necesarios.

- El voto de las personas que se abstengan y el voto correspondiente a los elementos privativos de beneficio común se computan en el mismo sentido que el de la mayoría alcanzada.

La ley también regula los acuerdos de formación sucesiva. L a unanimidad o la mayoría cualificada necesaria en los supuestos en los que no hayan asistido todos los propietarios o un número suficiente se puede conseguir por el transcurso del plazo de un mes desde la notificación de la acuerdo sin que los propietarios no asistentes hayan opuesto mediante escrito enviado a la secretaría.

Los propietarios o los titulares de un derecho posesorio sobre el elemento privativo, en caso de que ellos mismos o las personas con quienes conviven o trabajan sufran alguna discapacidad o sean mayores de setenta años, si no consiguen que se adopten los acuerdos relativos a las sus necesidades, pueden pedir a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas oa realizar las innovaciones exigibles, siempre que sean razonables y proporcionadas, para lograr la accesibilidad y la transitabilidad del inmueble en atención a la discapacidad que las motiva.

A efectos únicamente de la legitimación para la impugnación de los acuerdos y la exoneración del pago de gastos para nuevas instalaciones o servicios comunes, los propietarios que no han participado en la votación podrán oponerse al acuerdo mediante un escrito enviado a la Secretaría, por cualquier medio fehaciente, en el plazo de un mes desde que les ha sido notificado. Si una vez pasado el mes no han enviado el escrito de oposición, se considera que se adhieren al acuerdo.

Están legitimados para la impugnación de un acuerdo los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto. Y hay que estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidos en el momento de adoptarse el acuerdo que se quiere impugnar o haber consignado el importe.

La acción de impugnación de los acuerdos caduca en el plazo de un año si son contrarios a las leyes, al título de constitución oa los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho; y caduca en el plazo de 3 meses si son acuerdos contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios. Los plazos se cuentan desde la notificación del acta o del anexo del acta, según corresponda.

Se favorece la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos.

Se fomenta el cumplimiento de la obligación de comunicar el cambio de titularidad del elemento privativo con el establecimiento de la responsabilidad solidaria del transmitente respecto a las deudas que se devenguen hasta la notificación efectiva de la transmisión en la comunidad.

La comunidad puede reclamar todas las cantidades que le sean debidas por el impago de los gastos comunes, ya sean ordinarias como extraordinarias, o del fondo de reserva, por medio del proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal que establece la legislación processal.Per instar la reclamación basta con un certificado de impago de los gastos comunes, en el que consta, entre otros el requerimiento de pago hecho al deudor.

Las propiedades horizontales por parcelas existentes antes del 1 de julio de 2006 que aún no se hayan constituido en el momento de la entrada en vigor de esta ley deben hacerlo de acuerdo con lo establecido en esta ley en el plazo de cuatro años. Una vez transcurrido este plazo, cualquier propietario puede pedir judicialmente el otorgamiento del título de constitución.