Novetats en la normativa de les COMUNITATS DE PROPIETARIS

La Llei 5/2015, que entra en vigor el 20 de juny, ha modificat el règim jurídic de propietat horitzontal a Catalunya. A continuació destaquem les principals NOVETATS a la normativa que regula les COMUNITATS DE PROPIETARIS a Catalunya:

-        Els crèdits de la comunitat contraels propietaris per les despeses comunes, ordinàries i extraordinàries, i pel fons de reserva corresponents a la part vençuda de l’any en curs i als quatre anys immediatament anteriors, comptats de l’1 de gener al 31 de desembre, tenen preferència de cobramentsobre l’element privatiu amb la prelació que determini la llei. Els crèdits meriten interessos des del moment en què se n’ha de fer el pagament corresponent i aquest no es fa efectiu

-        El fons de reservaha de figurar en comptabilitat separadai s’ha de dipositar en un compte bancari especiala nom de la comunitat.

-        Estableix la validesa de les clàusules estatutàriesque preveuen la resolució dels conflictes per mitjà de l’arbitratge o la mediacióper a qualsevol qüestió del règim de la propietat horitzontal.

-        Suprimeixl’obligació de fer una primera i una segona convocatòria de la junta, atès que la realitat ha revelat la inutilitat de la doble convocatòria.

-        S’incorporen les noves tecnologiescom a mecanismes per a fer notificacions i requeriments. L’enviament de les convocatòries, citacions i notificacions, i del acte es pot fer per correu postal o electrònic, o per altres mitjans de comunicació, sempre que es garanteixi l’autenticitat de la comunicació i del seu contingut.

-        La junta de propietaris pot designar un vicepresident, que exerceix les funcions de la presidència en cas de mort, impossibilitat, absència o incapacitat del seu titular. També pot exercir les funcions que la presidència li hagi delegat expressament.

-        El secretari ha de custodiar, durant 5 anyscom a mínim, les convocatòries, les comunicacions, els poders, la documentació comptable i els altres documents rellevants de les reunions i de la comunitat (abans 2 anys).

-        El secretari ha de custodiarels llibres d’actes de la junta de propietaris, que s’han de conservar durant 30 anys mentre existeixi el règim de propietat horitzontal o durant 5 anysdes del moment en què s’hagi extingit.

-        Els estatuts poden establir, o la junta de propietaris pot acordar, que es pugui assistira la junta per videoconferència o per altres mitjans telemàticsde comunicació sincrònica similars.

-        Simplifica i aclareix el règim de majories requerides per adoptar acords.El règim general,que és el de la majoria simple de propietaris i quotes (es recupera la doble majoria); el règim de majoria qualificadade 4/5 parts de propietaris amb dret a vot i que representin alhora la 4/5 parts de les quotes, i, finalment, l'exigència d'unanimitat(vot favorable de tots els propietaris amb dret a vot), que es limita als supòsits estrictament necessaris.

-        El vot de les persones que s'abstinguini el vot corresponent als elements privatius de benefici comú es computenen el mateix sentit que el de la majoria assolida.

        La llei també regula els acords de formació successiva. La unanimitat o la majoria qualificada necessària en els supòsits en què no hagin assistit tots els propietaris o un nombre suficient es pot aconseguirpel transcurs del termini d'un mes des de la notificació de l'acord sense que els propietaris no assistents s'hagin oposatmitjançant escrit enviat a la secretaria.

­        Els propietaris o els titulars d’un dret possessori sobre l’element privatiu, en el cas que ells mateixos o les persones amb qui hi conviuen o treballen pateixin alguna discapacitat o siguin majors de setanta anys, si no aconsegueixen que s’adoptin els acords relatius a las seves necessitats, poden demanar a l’autoritat judicialque obligui la comunitat a suprimir les barreres arquitectòniques o a fer les innovacions exigibles, sempre que siguin raonables i proporcionades, per a assolir l’accessibilitat i la transitabilitat de l’immoble en atenció a la discapacitat que les motiva.

        Als efectes únicament de la legitimació per a la impugnació dels acords i l’exoneració del pagament de despeses per a noves instal·lacions o serveis comuns, els propietaris que no han participat en la votació es poden oposar a l’acord per mitjà d’un escrit enviat a la secretaria, per qualsevol mitjà fefaent, en el termini d’un mes d’ençà que els ha estat notificat. Si una vegada passat el mes no han tramès l’escrit d’oposició, es considera que s’adhereixen a l’acord.

        Estan legitimatsper a la impugnació d’un acordels propietaris que hi han votat en contra, els absents que s’hi han oposat i els que han estat privats il·legítimament del dret de vot. I cal estar al corrent de pagament dels deutesamb la comunitat que estiguin vençuts en el moment d’adoptar-se l’acord que es vol impugnaro haver-ne consignat l’import.

­        L’acció d’impugnaciódels acords caduca en el termini d’un any  si són contraris a les lleis, al títol de constitució o als estatuts o si, ateses les circumstàncies, impliquen un abús de dret; i caduca  en el termini de 3 mesossi són acords contraris als interessos de la comunitat o són greument perjudicials per a un dels propietaris. Els terminis es compten des de la notificació de l’acta o de l’annex de l’acta, segons que correspongui.

        S’afavoreix la instal·lació de punts de recàrrega de vehicles elèctrics. 

        Es fomenta el compliment de l’obligació de comunicar el canvi de titularitat de l’element privatiu amb l’establiment de la responsabilitat solidària del transmitentrespecte als deutes que es meritin fins a la notificació efectiva de la transmissió a la comunitat.

        La comunitat pot reclamar totes les quantitats que li siguin degudes per l’impagament de les despeses comunes, tant si són ordinàries com extraordinàries, o del fons de reserva, per mitjà del procés monitori especialaplicable a les comunitats de propietaris d’immobles en règim de propietat horitzontal que estableix la legislació processal.Per a instar la reclamació n’hi ha prou amb un certificat d'impagamentde les despeses comunes, en el que hi consta, entre d’altres el requeriment de pagament fet al deutor.

Les propietats horitzontals per parcel·les existents abans de l’1 de juliol de 2006que encara no s’hagin constituït en el moment de l’entrada en vigor d’aquesta llei ho han de fer d’acord amb el que estableix aquesta llei en el termini de quatre anys. Una vegada transcorregut aquest termini, qualsevol propietari pot demanar judicialment l’atorgament del títol de constitució.